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©️作者： 阅天

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9月21日，北京、湖南、安徽等新一批自贸区获批设立，新设立的自贸区对数字经济、智能科技的重视超出以往。房企历来对政策极为敏感，在中美竞争加剧、双循环大背景下，既定国策愈加坚定，这对面临行业转型的房企和地产从业者来说，是否蕴藏着新机会？

可研智库认为，新的自贸区趋势预示着“新空间、新未来、新方向”，将为地产人在行业变革中带来全新发展机遇。

自贸区深耕，为行业打开布局新空间

从一枝独秀到遍地开花，全国自贸区近年来快速增加 。从2013年上海设立第一个自贸区，经历过往几年的快速增长，加上本次新增的3个，目前全国自贸区按批次和层次呈现出 “1+3+7+1+6+3”的格局， 覆盖21个省、49个城市， 包含片区70个。

【全国自贸区分布图】

从省份新增到存量扩容，趋于饱和之下自贸区片区也在“深耕”。 伴随着国家区域发展转向五大战略，湖南、安徽新设片区，使得中部薄弱区域逐步补足。从自贸区分布来看，主要的沿海、沿江、沿边省份都已覆盖，胡焕庸线以东仅余山西、贵州、江西、吉林，广阔的西北地区省份目前来看条件尚不成熟。另一方面，浙江又扩容宁波、杭州、金义三个片区，这是继2019年上海扩容临港片区、2020年海南升级自贸港之后，又一个沿海自贸区“扩容”。

可研智库认为， 未来自贸区在省份新增上空间有限，而对已有自贸区的扩容“深耕”趋势或会强化。双循环体系下， 随着国家战略意志与自贸区的深度融合，发展优质的沿海自贸区有望得到更多扩容机会 。

由于在区域发展平衡性上的照顾，自贸区新增省份在发展质量上呈现出较为明显的层次性。早期上海、深圳、厦门等片区甫一设立就带来明显的房价上涨效应，对比之下，近年来新增片区对房价带动较为有限。尽管如此，结合基本面和区域实际来看，新增自贸区片区依然称得上是所在区域经济社会发展的领头羊和顶梁柱，而且在产业及产城融合方面蕴藏的空间相当可观。

当前房企普遍以“城市群+核心城市”为布局逻辑， 可研智库认为， 自贸区既占区域内原有优势基础，又得益于片区在政策、金融、产业等方面的先行机遇，未来可以成为房企既有布局逻辑之外的有力补充，尤其是与三大主要城市群深度融合的自贸区，将带给房企更为广阔的增长空间。

产业和数智凸显，为房企引领业务新未来

在中美博弈大背景与疫情影响下，数字经济、智能科技对国家间国力竞争的重要性进一步显现。本批自贸区方案中，除延续对产业的强调外，北京、浙江都将数字经济经济突出到试验区定位高度，要创新数字经济发展环境，鼓励发展数字经济新业态新模式，加强相关规则、标准的制定。

国内房企早已走出了单一的房地产开发业务，除相关多元外，延伸布局产业及产业新城业务，并已向数智领域加深探索 。根据可研智库统计，八成百强房企的多元化触角，都已延伸至产业、以及承载产业发展的产业新城领域，三十强中有25家都已展开布局。更进一步，百强房企有19家已经在智慧、科技、人工智能等细分领域进行探索。比如，鑫苑中国通过旗下科技集团承接地产服务，围绕区块链、科技地产、人工智能等领域，在专利、技术等方面上已经初具积累。

【百强房企产业/产城业务布局数量分布图】

【百强房企智慧/科技/人工智能业务布局数量分布图】

除了业务版图向数智领域延伸外，房企在内部运营管理上对数字化、科技化的运用也正在加深。 对越来越多的房企来说， 数字化正在内化为企业自身的战略能力 。在旭辉林中看来，应对2020年挑战的十大对策之一，就有“加快数字化转型，提高管理精细度”，旭辉每年拿出利润的3%用于提升技术，力求通过数字化来实现管理提效、业务赋能、辅助决策、颠覆经验。从碧桂园、万科、恒大，到大悦城“悦云”平台、华夏幸福产业大数据平台，房企运用数智科技重塑公司经营和内部管理方兴未艾。

不可否认的是，无论是在业务层面向产业、数智领域的转型，还是在管理层面的数字化升级，行业整体都还处于探索阶段。在这个过程中，走在行业前列的房企难免经历反复，受到各种声音的质疑。

可研智库认为，基于地产行业既有的数据资源沉淀，借助数智工具，在服务房企经营决策的基础上， 如 何打通地产业务内部各环节、链接上下游及周边生态，进而发掘更多应用场景和业务机会，将是房企打开未来数字经济大门的重要方向。

而要真正建立房企数字经济的规则和标准，实现对行业过往经验的颠覆、模式的颠覆、规则的颠覆，仍然需要更多房企和周边生态企业在不断探索中加深认知、凝聚共识。数字经济特色的自贸区，无疑会加速这一进程，也值得房企持续关注。

新型复合型人才，为地产从业者指明转型新方向

伴随着行业调整步入深水区，房企产业布局、数字化转型深入推进，业务生态化逐渐被更多房企提及和重视，地产从业者遇到的问题和要求也日趋多元。 无论是出于降本增效、还是业务转型的目的，行业人才泡沫褪去之后，大规模的人才优化调整正在发生，频繁的高层人事变动总能吸引坊间谈论，不时的裁员风声也时常撩拨得人心浮动。

房地产行业对国民经济贡献巨大，根源在于其连接众多上下游行业，天然聚集各类产业资源。 互联网发展的冲击和催化，又促使房企的发展逻辑从基于线状延伸的产业链，向基于点状辐射的生态网进一步升级 。随之而来，房企对复合型人才的需求，也已超出传统的定义。 更广泛意义上、匹配房企发展方向的新型复合型人才，正成为人才狩猎者苦苦寻觅的对象 。

生态化时代的房企，新型复合型人才的需求，对深处其中的地产从业者的职业发展，又能带来哪些新的机遇？

可研智库认为， 新型复合型人才包含专业能力、管理视角、行业背景三个维度的复合 。相比过往对专业能力复合上的重视， 新型复合型人才与房企转型升级阶段的需求紧密结合，其侧重在后两方面更为倾斜 。

【匹配房企转型方向的新型复合型人才】

一是专业能力上的复合，更多与房企传统增量时代、地产存量业务相匹配，定位为房企生态的长期主义与基石坚守者 。在这个维度，要求地产从业者兼具开发业务的专业性与公司管理的专业性，比如管人力的要懂业务，搞工程的要懂管理，这也是目前大多数地产人的复合成长方向和路线。

二是行业背景的复合，与房企进入存量时代、多元转型、跨界学习相匹配，定位为房企生态的多元共生与沟通链接者。 除了物业、商业、长租公寓等传统的地产相关业务外，地产从业者在产城、产业等业务领域、以及内部数字化提升、跨行业管理等方向上，也蕴藏着新的机会。比如在内部数字化提升方面，碧桂园、龙湖、旭辉、绿城等越来越多企业，都在建立数据治理团队、甚至设立首席数字官，单单依靠技术型人才无法实现与具体业务和公司管理的成功映射，必然需要了解技术的地产老兵来主导变革实质内容。而随着房企的跨界学习与人才引进，将互联网、制造业的管理方法在房企内化，也需要地产老人来拿捏分寸。

三是管理视角上的复合，这表现在迎风掌舵时代，房企对原有高层管理者某些要求的向下降维延伸，定位为房企生态的资源协调与系统重塑者。 这要求地产从业者不仅要种好自己的一亩三分地，更要上升到公司整体的战略层面、经营层面，系统考量业务问题。在这个层面上，地产从业者跳出原有的点状思维，去考虑线和面的问题，打破了传统组织的割裂状态，也与房企大力推进的事业合伙人机制相契合。近来有些房企强调的战略性人才、经营性人才，便属此类范畴。

业务和管理复合、跨行业与地产复合、个体与公司复合，能够在这三方面精进的地产人，或将在房企的新一轮战略调整中实现职业生涯的弯道超车。其前景，可能不亚于上个时代踩对周期的地产人，以及万科朱保全一样早入物业的老地产人。

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