冯仑：莆田系发展快很大程度因为不盖房子而租房

（原标题：冯仑：莆田系发展快很大程度是因为不盖房子而租房）

　　传统的房地产行业，如何观察触摸未来？万通投资控股股份有限公司董事长冯仑常常思考，而他的结论是，“把历史当成未来，因为别人的过去，可能就是我们的未来。”在冯仑看来，作为一个后发达的经济、一个后起的企业和年轻人来说，这是一个极其简单办法。

　　911事件后，由于世贸中心重建的项目，冯仑和团队去了60多次纽约，这段经历触发冯仑思考，GDP 60美金到6万美金，房地产会发生什么样的事、出现什么样的企业，有人做什么模式？

　　冯仑发现，人均GDP到8000美元以后，住宅市场基本上饱和，住宅就进入一个细分市场，大规模快速的企业聚焦在几家，且PE市值没有超过5-7倍的，但商业不动产PE在10-20倍，金融类不动产PE则为20-30倍，互联网与房地产结合后，估值是50倍起，“这些都是别人经历和做过的事情，在这其中，找到自己的位置。”

　　再看细分商业不动产领域，商用不动产五大类，写字楼、购物中心、物流仓储、教育，还有医疗健康，“大家会觉得房地产怎么跟民间医疗有关系，跟莆田系怎么有关系。我们不会去看病，也不会坐诊，更不知道这世界上几千种病发生过程，我们也不懂。但是我们知道的是，上市的商用不动产企业在美国医疗健康商用不动产占比15%，大概1万亿规模。而中国，所有医疗机构的房地产，涉及到的物业，大部分房地产没有介入。”

　　而冯仑发现，医疗机构其实是最好的租户。“写字楼用户租三年就不错了，但医疗租我们的房子都是15年、20年，租期最长，另外付租能力非常好。”冯仑说，莆田系之所以能发展这么快，很大一种程度就是不盖房子，全是租的。

　　数据显示，国有的医疗机构，公办的医疗机构每年增长20-30家，民间则为上千家。“上千家的原因就是它租房，他们是非常好的商用不动产的租户，自己不去开发建设。”这也是美国的房地产行业中，医疗健康相关的不动产发展非常快的原因。同样，物流仓储在美国的五大商业不动产中份额规模也位列第三。

　　美国和日本20年前就开始做工业化住宅，“就是说在工厂做好的房子，到现场去装起来，那么我们预见到的未来就是，中国未来大量的人会这样做。”

　　因此，冯仑认为，投资未来的一个简单方法就是去研究历史，不停地去研究别人历史，不停的把别人做过的历史和自己对标，“然后按照我们每一阶段GDP增长和发生的故事找到我们的未来。”冯仑说。